21世纪经济报道记者 周妙妙 深圳报道存量房贷利率调整方案落地即将满两月，21世纪经济报道记者从多家银行了解到，对符合LPR定价的存量浮动利率的首套房贷款，已于9月25日集中完成第一批次主动批量调整；对“二套转首套”、未完成LPR利率定价类型转换、逾期贷款归还积欠本息等情况的存量房贷客户，已于10月25日完成第二批次主动批量调整。
降低存量首套房贷利率政策落地后，直接减轻了借款人的利息负担，尤其对于“高位站岗”的借款人而言效果更为明显，“提前还贷”趋势有所减弱。
“二套”转“首套”存量房贷利率已批量调整
“我的月供减少了700元，整体算下来可少还贷款利息超过12万元！”10月25日上午，来自兰州的孙先生在朋友圈分享了自己住房贷款利率下调的好消息。
记者了解到，在存量首套住房贷款利率下降政策刚出台时，曾拥有两套住房的孙先生，本以为这次降息与自己无缘了，没想到不久前，银行工作人员主动打电话来询问具体情况，了解到他已将名下一套住房出售后，告知其可通过“认房不认贷”政策，办理“二套”转“首套”手续，继续享受住房贷款利率下降的政策红利。
所谓“二套转首套”，是指借款人办理原住房按揭贷款时执行的是二套房贷利率标准，当前已符合所在城市首套房贷利率标准，可参与利率下调，但由于“因城施策”，需借款人自行向银行申请。
兴业银行相关负责人向记者表示，为确保所有符合条件的借款人都能切实享受到国家政策红利，对“二套转首套”、未完成LPR利率定价类型转换、逾期贷款归还积欠本息等情况的存量房贷客户，该行主动联系并引导借款人完成相关业务申请。截至目前，该行已为近6万名借款人办理相关手续，并于10月25日完成第二批次主动批量调整。
据了解，9月25日后，各银行出台存量首套住房贷款利率调整操作指南，多家银行告知，对于“二套转首套”、未完成LPR利率定价类型转换、逾期贷款归还积欠本息等情况借款人提交的申请，银行方将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整。
从9月25日第一批次集中调整到10月25日第二批次集中调整，目前，存量房贷利率调整工作已接近尾声。“降低存量房贷利率工作已基本接近尾声。”10月13日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年三季度金融统计数据有关情况新闻发布会上透露。
“目前，绝大多数借款人均已第一时间享受到了实惠。9月25日到10月1日实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。对于其他还需借款人提供证明材料、银行予以认定的情况，主要银行也将在一个月内完成调整。”邹澜此前表示。
最新数据显示，9月末，存量住房贷款加权平均利率为4.29%，比上月末低42个基点，出现明显的下降。
“提前还款”数量减少
“我的房屋按揭贷款利率从5.3%下调到到了4.3%，之前提前还了27万，下调后我在考虑是否还要提前还款。”家住合肥的杨女士表示。
“后续利率可能还会继续下降，提前还款反而把现金锁了。”陈先生目前已决定停止提前还贷。
针对这一问题，每个人的选择都不一样。而解题思路则需要分析债务利率和投资预期收益率的差值的正负，一般而言，若投资的预期收益率高于债务利率，那么现金流依然能够维持。
综合央行披露的数据及各银行透露的数据可以看出，目前，存量房贷利率下调后，“提前还款”趋势有所减弱。
近日，建设银行首席财务官生柳荣在三季度业绩说明会上表示，存量房贷利率下调对于提前还款趋势有一定的缓和作用，9月当月提前还款规模环比下降7.2%。
中国农业银行个人信贷部总经理查成伟在三季度业绩发布会上也表示，存量首套房贷利率下调政策落地实施后，房贷客户利息负担减少，提前还款动力下降。
邮储银行副行长、董秘杜春野在三季度业绩说明会上表示，9月提前还款量较8月确实有下降的趋势。
招商银行副行长彭家文在该行三季度业绩说明会上表示，该行出现提前还贷的高峰是在今年3月份，存量房贷利率下调后，提前还款量已减少近半，但与之前正常的月份比，数量仍偏多，总体而言，存量房贷利率下调有助于减少提前还贷量，但目前还没有完全恢复到正常的状态。
记者也发现，虽然提前还款数量目前呈现下降趋势，但并未完全恢复至正常状态，仍有部分人群在排队申请提前还款，尤其是“高位站岗”人群依然具有较强的还款动力。
